Kancelářské trhy ve střední a východní Evropě: Změny v poptávce, ekologické priority a nerovnoměrný růst

Ačkoli se aktivita nájemců po skončení pandemie do značné míry stabilizovala, rozdíly v úrovni nabídky, prioritách nájemců a dodržování zásad ESG určují odlišné trendy napříč regionem. Vyplývá to ze studie společnost Colliers ExCEEding Borders Office Report. Evolution of Office Markets in CEE-6: Trends and Challenges (Vývoj kancelářských trhů v zemích střední a východní Evropy: trendy a výzvy).

Vývojové trendy se liší

Josef Stanko, vedoucí oddělení průzkumu trhu pro Českou republiku ve společnosti Colliers, komentuje výsledky studie následujícím způsobem: „Nová nabídka kanceláří v regionu CEE-6 odhaluje výrazné kontrasty. Sofie vyniká pokračující výstavbou prostor třídy A, zatímco velká města jako Varšava, Praha, Bukurešť a Budapešť zažívají výrazně sníženou stavební aktivitu. Varšava, navzdory mírnému nárůstu v roce 2024, dodává pouze třetinu objemu kanceláří ve srovnání se stavem během pandemie.“

Důraz na udržitelnost a kvalitu

Ekologická certifikace patří nyní v celém regionu k základním očekáváním nájemců. Nové projekty se proto stále častěji zaměřují na certifikace vysoké úrovně, jako jsou LEED, BREEAM a DGNB. V Sofii jsou téměř všechny nové projekty certifikovány nebo se certifikují. Podobná situace je i v Polsku a v Česku, kde jsou upřednostňovány budovy třídy A a starší nemovitosti třídy B se potýkají s rostoucím počtem neobsazených míst nebo se mění jejich využití.

Změna preferencí nájemců

Ve všech zemích CEE-6 dávají nájemci při rozhodování přednost kvalitě, centrální lokalitě a udržitelnosti před náklady. V Sofii zůstává poptávka stabilní, a to především díky obnově nájemních smluv a relokacím. Ve Varšavě dochází k posunům mezi jednotlivými sektory – roste podíl výroby a klesá poptávka po IT a outsourcingu. V Bukurešti vede přetrvávající nejistota nájemce k odkládání rozhodnutí o předpronájmu a trendy v oblasti hybridní práce zůstávají předmětem průzkumu. Klíčovými nájemci se stávají také instituce veřejného sektoru. Na Slovensku a v Polsku hledají státní úřady moderní a kvalitní kancelářské prostředí. V Maďarsku se vláda mění z nájemce na vlastníka a na trh vstupují nové kancelářské budovy ve vlastnictví státu.

Flexibilní prostory a trendy v délce pronájmu

Flexibilní pracovní prostory zažívají vzestup ve všech zkoumaných zemích. Z hlediska podílu flexibilních prostor vede v regionu Sofie, k expanzi však dochází i v Praze. Budapešť má rovněž vyspělý flex trh a zaznamenává rostoucí poptávku ze strany velkých firem, které hledají přizpůsobitelné formy nájmu. Podmínky pronájmu se taktéž vyvíjejí. Nové nájemní smlouvy v Praze se často uzavírají na 7-10 let, což odráží investice do vysoce kvalitního vybavení. Podobný trend vykazuje i Varšava. Naopak nájemci v Bukurešti usilují o větší flexibilitu nájemních smluv, včetně doložek o přerušení nájmu a možnosti úpravy prostor.

Ceny a pobídky

Nájemné na trzích zemí CEE-6 neustále roste, přičemž se stále výrazněji projevuje příplatek za budovy v souladu s ESG a zohlednění centra města. Rozdíl v cenách mezi nemovitostmi třídy A a třídy B se zvětšuje. Praha vede s nejvyšším nájemným na úrovni 30 €/m2.

• V těsném závěsu následuje Varšava s cenou 28,5 €/m2.
• Budapešť, Bukurešť a Bratislava se pohybují mezi 20-25 €/m2.
• Nejdostupnější zůstává Sofie s cenou 16 €/m2.

Budovy se „zelenými“ certifikáty mohou požadovat stále vyšší nájemné, naopak u necertifikovaných nemovitostí hrozí „sleva za neekologičnost“. Způsoby motivace nových projektů se v jednotlivých městech liší, např. Praha nabízí štědré příspěvky na vybavení novostaveb a Varšava podle toho upravuje nájemní podmínky a rozpočty.

Poznatky o výkonnosti trhu

• Varšava nadále překonává další hlavní města regionu v čisté realizované poptávce.
• Praha zaznamenává stálou poptávku a nízkou neobsazenost, která v současné době činí 7–8 %.
• Bukurešť a Sofie se zotavují z vysokých maxim neobsazenosti (15–16 %) v letech 2021–2022.
• Bratislava a Budapešť vykazují kolísavou úroveň neobsazenosti, přičemž největší vliv zde hraje starší fond.

Výhled do konce roku 2025

„Navzdory globální nejistotě nabízí region střední a východní Evropy i nadále atraktivní základy – od konkurenceschopných trhů práce až po výhodnou strategickou polohu,“ říká Grzegorz Sielewicz, vedoucí oddělení Economic & Market Insights | CEE ve společnosti Colliers. „Přestože krátkodobé výzvy, včetně inflačních tlaků a citlivosti na úrokové sazby, přetrvávají, střednědobý výhled zůstává příznivý, zejména pro města, která podporují ekologické inovace a flexibilitu hybridní práce.“ V průběhu roku 2025 se budou kancelářské trhy v regionu CEE-6 nadále přizpůsobovat vyvíjejícím se potřebám nájemců a ekonomické realitě. Poptávka se pravděpodobně soustředí na prémiové nemovitosti splňující ESG standardy v centrálních lokalitách, zatímco sekundární aktiva mohou vyžadovat přeměnu a modernizaci nebo změnu využití.

Rostoucí role veřejného sektoru, vývoj flexibilních pracovních prostor a pokračující poptávka tradičních odvětví, jako jsou finance, podnikové služby a výroba, budou utvářet další fázi vývoje kancelářského prostředí v regionu. Investoři a developeři, kteří dávají přednost udržitelným a vysoce kvalitním projektům ve strategických lokalitách, mají ty nejlepší předpoklady k tomu, aby v tomto měnícím se prostředí uspěli.