Odkládané projekty na trhu průmyslových nemovitostí v ČR letos čeká realizace, nabídka poroste
Hrubá realizovaná poptávka na trhu českých průmyslových nemovitostí v prvním čtvrtletí letošního roku vzrostla nad pětiletý průměr, což naznačuje potenciál k oživení trhu. Na trh bylo dodáno přes 155 tisíc metrů čtverečních nových ploch a v aktivní výstavbě je aktuálně dalších 1,6 milionu metrů čtverečních včetně 0,55 milionu připravených k dokončení v krátkém čase v momentě podpisu nájemní smlouvy v tzv. Shell & Core projektech. Vyplývá to z průzkumu trhu průmyslových nemovitostí, který zrealizovala společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.
Nové haly přibývají, rekordní objem projektů však zůstává nedokončený
Za první čtvrtletí bylo dodáno celkem 155 900 m² nových ploch. To je sice o 5,3 % více než v prvním čtvrtletí 2024, ale také o 17,6 % pod pětiletým průměrem. Blýská se však na lepší časy. „Aktuálně je v aktivní výstavbě 1,6 milionu m2 průmyslových ploch, z nichž by ještě letos mělo být dokončeno plných 646 700 m2. Dalších 551 000 m² je pak ve stavu shell & core, což znamená, že čekají na dokončení ve chvíli, kdy najdou nájemce, a k dispozici mohou být do 3-6 měsíců. Nárůst množství budov ve stavu shell & core se stává strukturálním fenoménem, meziročně evidujeme 51% nárůst takových ploch,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, s tím, že celková rozloha prostor na trhu dosáhla 12,44 milionu m², což představuje meziroční nárůst o 4,7 %.
Pokračujícím trendem je také vysoké množství povolených projektů čekajících se stavbou na nájemce. V současnosti je 2,6 milionu m² projektů s dokončeným povolovacím procesem čekajících na poptávku, a 2,8 milionu m² potenciálních projektů v dalších fázích povolování. Celková potenciální plánovaná plocha se tedy pohybuje kolem 5,4 milionu m², což je o 16,5 % více než loni.
Skrytá neobsazenost
„Neobsazenost se zdánlivě stabilizovala na 3,1 %, kde se nachází už třetí čtvrtletí po sobě. Reálnější pohled ovšem získáme po přičtení již zmíněných budov zastavených těsně před dokončením, které reprezentují plných 3,7 %. Tato reálnější neobsazenost pak dosahuje 6,8 %, což převyšuje hodnoty neobsazenosti dosahované na některých sousedních trzích,“ popisuje Josef Stanko. Na trhu podle jeho zkušeností zároveň operují logistické společnosti poskytující podnájmy svých nevyužitých ploch, které na základě dostupných informací obsahují další, ovšem těžko vyčíslitelnou neobsazenost.
Poptávku táhnou renegociace, nové pronájmy zaostávají
Hrubá realizovaná poptávka se v prvním čtvrtletí pohybovala nad pětiletým průměrem. Objem pronájmů dosáhl 511 600 m2, velký podíl na tomto výsledku však má jedna velká transakce v Prologis Park Prague-Jirny. Většinu nových pronájmů tvořily předpronájmy a nové pronájmy, přičemž ale čistá realizovaná poptávka stála pouze za 38 % hrubé realizované poptávky.
Největší transakcí prvního čtvrtletí byla renegociace nájmu logistické společnosti v několika budovách v Prologis Park Prague-Jirny o celkové rozloze 147 000 m². Druhé místo zaujal předpronájem společnosti Linde Wiemann v Industrial Park Nymburk o rozloze 40 000 m² a třetí největší transakcí byla renegociace 31 900 m² logistické společnosti DHL Supply Chain ve dvou budovách v Panattoni Park Cheb. Skladba nájemců v prvním čtvrtletí byla primárně tvořena logistickými společnostmi s 62 %, následovanými výrobci s 23 % a distributory a ostatními s 15 %.
Nájemné je stabilně vysoké, vyjednávací síla nájemců však roste
Podle Industrial Research Forum zůstalo nejvyšší dosažitelné nájemné na českém průmyslovém trhu stabilní na úrovni € 7,00 - 7,50/měsíc/m². Nejvyšší dosažitelné nájemné se drží na stejné úrovni již tři čtvrtletí, i když stále častěji vidíme posilování vyjednávací síly nájemců, projevující se ve stále výhodnějších pobídkách nabízených pronajímateli napříč regiony. Nájmy za kancelářské vestavky se pohybují mezi € 9,50 – 12,50/měsíc/m2. Servisní poplatky činí obyčejně € 0,75 – 1,00/měsíc/m2.
Trh stabilně roste navzdory nepříznivým prognózám
„Obchodní válka Číny s USA a nejasné zavedení transatlantické celní politiky český trh s průmyslovými nemovitostmi zatím zásadně neovlivnily, pomalu se ovšem stahují mračna nad německou ekonomikou a se signalizací jejího nulového ekonomického růstu pro rok 2025 můžeme očekávat potenciální ekonomickou nejistotu i v tuzemsku – v rámci velkých změn ve svých ekonomických predikcích MMF snížil předpověď růstu HDP České republiky,“ shrnuje Josef Stanko s tím, že zvýšená rizikovost investic do velkých ekonomik zvýhodňuje v očích investorů ekonomiky menší, a proto zpomalení největších českých exportních partnerů nemusí být katastrofické. Paradoxně by podle něj mohlo zpomalení znamenat významné investice do tuzemské průmyslové a vývojové infrastruktury díky tlaku na diverzifikovanou produkci.
