Colliers: Rostoucí důraz na obranu mění evropský trh komerčních realit
Evropský obranný sektor prochází významnou transformací, stává se diverzifikovanějším, více orientovaným na inovace a technologicky vyspělejším. Tento vývoj, podpořený investicemi do obrany ve výši až 800 miliard eur, ovlivňuje nejen geografické rozložení aktivit, ale také strukturu poptávky po nemovitostech napříč regionem. Nové požadavky na průmyslové a technologické zázemí se stále výrazněji promítají i do České republiky.
Ve své nejnovější studii s názvem „Obrana v pohybu: Jak posilování a transformace evropských ozbrojených sil mění poptávku po nemovitostech“ identifikuje společnost Colliers v Evropě celkem 38 klíčových center s koncentrací obranného průmyslu. Každé z nich se vyznačuje specifickým zaměřením a kompetencemi, které ovlivňují výběr lokalit a požadavky na typ a parametry budov ze strany nájemců.
Poptávka po nemovitostech se mění
Evropa prochází bezprecedentním rozvojem zbrojních aktivit, který se stále výrazněji promítá do struktury a charakteru komerčních nemovitostí. Lokality obranného průmyslu, jež se v minulých desetiletích formovaly spíše živelně na okrajích průmyslových měst, dnes přitahují nájemce se specifickými požadavky na prostor, zabezpečení a technologické zázemí.
Podle expertů Colliers dochází k posunu i v samotném umístění těchto aktivit – část z nich se přesouvá z odlehlých výrobních areálů blíže do městských inovačních lokalit: „Dochází k posunu od jednoúčelových průmyslových objektů k bezpečným hybridním budovám, které integrují prostory pro výzkum a vývoj, kanceláře a lehký průmysl. Nájemci stále více upřednostňují flexibilní budovy se specializovanou infrastrukturou a vysokými bezpečnostními standardy, zejména v rámci zavedených inovačních center,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
S tím souvisí i rostoucí nároky na technické a provozní parametry budov. Klíčovou roli hrají bezpečnostní opatření, jako je kontrolovaný přístup, dohled a dodržování předpisů souvisejících s obranou. Důležitá je také kapacita infrastruktury, zejména dostatečné napájení, logistické zázemí a technologické vybavení. Specifické požadavky se objevují i v oblasti práce se specializovanými či potenciálně nebezpečnými materiály. Kritickým faktorem pak zůstává lokalita, kde nájemci upřednostňují dostupnost kvalifikované pracovní síly a dopravní infrastruktury.
Roli v rozvoji těchto lokalit hrají také investiční toky. Kapitál směřující do obranného a obranně-technologického sektoru se stále více koncentruje do technologicky vyspělých oblastí, což dále posiluje jejich význam a zároveň zvyšuje nároky na odpovídající realitní zázemí.
Rozdílná poptávka
Studie Colliers také upozorňuje na rozdílné požadavky tradičního obranného průmyslu a firem zaměřených na obranné technologie: „Tradiční obranný průmysl nadále vyžaduje těžké výrobní závody, velké logistické sklady a venkovní skladovací prostory. Naproti tomu firmy zabývající se obrannými technologiemi poptávají flexibilní prostory pro výzkum a vývoj a lehký průmysl, testovací prostředí a zabezpečené kanceláře a hybridní kancelářsko-laboratorní prostory,“ upozorňuje Josef Stanko s tím, že tyto rozdíly odrážejí technologický přerod celého odvětví. Ten se zároveň projevuje i rozšiřováním sektoru mimo tradiční oblasti směrem k technologiím, jako jsou kybernetická bezpečnost, umělá inteligence či autonomní systémy.
Víceúrovňová struktura
Colliers v rámci evropského ekosystému obranných technologií identifikoval tříúrovňovou strukturu. Sektoru vévodí Velká Británie, Německo, Francie a Turecko, následované specializovanými high-tech zeměmi, jako jsou Švédsko, Itálie, Španělsko, Polsko a Norsko, a novými hráči, jako jsou Finsko, Estonsko a Ukrajina. Na regionální úrovni patří mezi hlavní centra obranného průmyslu Londýn a jihovýchod Anglie, Mnichov spolu s Bavorskem, pařížský region a řada center napříč Tureckem.
Napříč Evropou lze tato centra rozdělit do tří základních typů: inovační a technologická centra zaměřená na výzkum a vývoj, průmyslové a inženýrské regiony podporující výrobu a integraci systémů a vojenské, námořní a logistické uzly navázané na operační infrastrukturu.
Česká stopa
Proměna obranného sektoru se stále výrazněji promítá také do České republiky. Těžiště českého obranného průmyslu leží především ve východních Čechách, na Moravě a ve Slezsku, kde působí klíčoví výrobci pozemní techniky – například Excalibur Army ze skupiny CSG ve Šternberku. Pardubický kraj pak tvoří specializovaný hub pro radarové a elektronické systémy a zároveň je domovem inovativních společností poskytujících úderné a dronové zbraňové systémy.
Segment nicméně expanduje i do jiných krajů. Nejvýraznější investicí v segmentu bezpilotních technologií je nový závod Primoco UAV v Písku za 750 milionů korun s kapacitou 300 letounů ročně. Rostoucí poptávka po zabezpečených výrobních halách, R&D prostorách a testovacích plochách se tak začíná rozšiřovat i do nových regionů. Podíl obranných společností na poptávce po průmyslových prostorách je ale na volném trhu mizivý.
„Nemovitosti se stávají nedílnou součástí obranné transformace – a schopnost nabídnout správný typ prostor bude pro řadu lokalit klíčovým faktorem dalšího růstu,“ říká na závěr Josef Stanko.
